Introduction : le régime LMNP à nouveau dans le viseur
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, s'attaque à l'avantage central de la location meublée non professionnelle : l'amortissement du logement, qui permet aujourd'hui d'effacer presque totalement le résultat imposable pendant des années.
L'article 7 du projet plafonne cet amortissement, en taux et en montant. Pour les investisseurs qui détiennent déjà un ou plusieurs meublés, l'équation fiscale change nettement. Attention toutefois : il s'agit d'un projet, qui sera débattu au Parlement et peut encore être modifié ou abandonné.
Ce que prévoit le PLF 2027 pour le LMNP
Un amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par an
Pour les locaux d'habitation loués meublés dans le cadre d'une activité non professionnelle, l'amortissement ne serait déductible que :
- dans la limite d'un taux de 2,5 % par an ;
- et dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, et non par bien : détenir plusieurs meublés ne démultiplie pas l'avantage.
Un régime plus sévère pour les meublés de tourisme
Lorsque le bien est un meublé de tourisme, le taux tombe à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal. La location de courte durée est donc doublement pénalisée.
Le sort du stock d'amortissements différés
Beaucoup de loueurs disposent d'un stock d'amortissements non encore déduits, reportés d'exercice en exercice. Le projet prévoit deux règles distinctes :
- le stock constitué au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resterait déductible, mais seulement jusqu'au 31 décembre 2036 et dans la limite de la moitié du résultat imposable après application des nouvelles règles ;
- les amortissements qui ne pourraient pas être déduits à compter de 2027 en raison des nouveaux plafonds seraient définitivement perdus, sans report possible.
Quels biens échappent au plafonnement ?
Le plafonnement ne s'appliquerait pas aux logements situés dans :
- les résidences étudiantes et résidences destinées aux jeunes en formation, en stage, en apprentissage ou en contrat de professionnalisation, ainsi qu'aux personnes de plus de 65 ans ;
- les établissements sociaux et médico-sociaux, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées agréées et les structures d'accueil familial ;
- les établissements de soins de longue durée accueillant des personnes dépendantes.
Autrement dit, l'investissement en résidence gérée conserverait l'amortissement de droit commun. C'est un point d'attention majeur dans le choix du support d'investissement.
Pourquoi cette mesure ?
Le Gouvernement assume un rapprochement entre location nue et location meublée. La loi de finances pour 2026 a créé un dispositif d'amortissement en location nue, avec un taux de 3 à 5,5 % et un plafond de 12 000 € par an, sous condition de loyer abordable. Plafonner l'amortissement en LMNP vise à rendre ce dispositif plus attractif et à favoriser la location de longue durée.
La mesure s'ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession, issue de la loi de finances pour 2025. Cumulées, les deux réformes réduisent l'avantage du meublé pendant la détention comme à la sortie.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
Un résultat imposable qui remonte
Avec un amortissement plafonné, une part plus importante des loyers devient imposable au barème, avec les prélèvements sociaux. L'écart avec le régime micro-BIC doit être recalculé : pour les petits investissements, le micro peut redevenir compétitif.
Des arbitrages à préparer
Plusieurs pistes méritent d'être chiffrées avant la fin de l'année : passage au statut de loueur en meublé professionnel lorsque les conditions sont réunies, détention via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, retour à la location nue pour bénéficier du nouveau dispositif, ou arbitrage du bien. Chaque option a ses propres conséquences, notamment en matière de plus-value et de droits d'enregistrement.
Le calendrier
Les nouvelles règles viseraient les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Les décisions prises d'ici la fin de l'année 2026 ont donc un effet direct sur l'imposition des revenus 2027.
Questions fréquentes
Le PLF 2027 supprime-t-il l'amortissement en LMNP ?
Non. L'amortissement reste déductible, mais plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme.
Le plafond s'applique-t-il par logement ?
Non, il s'apprécie par foyer fiscal. Un investisseur détenant plusieurs meublés est donc davantage touché.
Les loueurs professionnels sont-ils concernés ?
Le plafonnement vise la location meublée non professionnelle. Le statut LMP, qui suppose des conditions de recettes et de prépondérance, n'est pas visé par cette mesure.
La mesure est-elle définitive ?
Non. Le texte doit encore être discuté et voté par le Parlement : son contenu et ses seuils peuvent évoluer d'ici la publication de la loi de finances.
Conclusion : recalculer avant la fin de l'année
Si la mesure est adoptée, le LMNP perdra une large part de son avantage de trésorerie. Les investisseurs ont quelques semaines pour simuler l'impôt 2027, comparer les régimes et, le cas échéant, modifier la structure de détention.
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